Polski ustawodawca w art. 5 ustawy o Fundacji Rodzinnej określił katalog dozwolonej działalności gospodarczej wykonywanej przez Fundacje Rodzinne. Wymienione zostały w nim min. najem, dzierżawę lub udostępnianie mienia do korzystania na innej podstawie. Co do zasady, prowadzanie przez Fundację Rodzinną działalności w postaci najmu nie powinno stanowić niedozwolonej działalności gospodarczej opodatkowanej sankcyjną stawką 25% podatku CIT.

Niemniej jednak, dosyć ogólnie uregulowany przepis dawał pewne wątpliwości interpretacje, m.in. w zakresie ustalenia czy oferowanie przez Fundację Rodzinną najmu krótkoterminowego nieruchomości będzie stanowić wykonywanie dozwolonej działalność gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

Niekorzystne stanowisko fiskusa

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydanych do tej pory interpretacjach indywidualnych (np. tej z dnia 12 sierpnia 2023 r. o sygn. 0111-KDIB1-2.4010.464.2023.1.EJ) wyrażał jednolite stanowisko, że krótkoterminowy najem nieruchomości (np. apartamentów na doby) przez Fundację Rodzinną stanowi wykonywanie działalności gospodarczej niewymienionej w katalogu działalności dozwolonej, tym samym jest opodatkowana sankcyjną stawką 25% podatku CIT.

Fiskus uzasadniał to tym, że najem na krótkie terminy nie spełnia cech usługi najmu czy dzierżawy, które charakteryzują się stosunkowo dużym sformalizowaniem – zwyczajowo zawierana jest stosowna umowa, w której określane są prawa i obowiązki najemcy/dzierżawcy oraz wynajmującego/wydzierżawiającego. Często podpisywany jest również protokół zdawczo-odbiorczy, a najemca/dzierżawca zobowiązany zostaje do przestrzegania regulaminu oraz uiszczenia kaucji. Dla umów tego rodzaju charakterystyczny jest również okres, na jaki następuje udostępnienie miejsca (domu, lokalu czy pokoju), z reguły obejmuje on dłuższe okresy czasowe. Rozliczenie usługi ma charakter cykliczny, płatność zwyczajowo przyjmowana jest w okresach miesięcznych, kwartalnych lub rocznych. Najem czy dzierżawę wyróżnia także brak zmienności podmiotu, któremu udostępniana zostaje nieruchomość lub jej część.

Dodatkowo organy skarbowe na siłę próbowały się doszukać spełnienia cech usługi hotelowej przy najmie krótkoterminowym, nawet jeśli oprócz najmu nieruchomości, faktycznie nie występowały żadne usługi towarzyszące albo były wydzielone i za dodatkową odpłatnością.

Najem krótkoterminowy według sądu

W ostatnim czasie został wydany wyrok wojewódzkiego sądu administracyjnego w Gdańsku, który uchylił jedną z ostatnio wydanych interpretacji (sygn. 0111-KDIB1-3.4010. 662.2023.2.AN), stwierdzając, że jest w nich zawarta nieprawidłowa interpretacja przepisów. Sąd zarzucił fiskusowi, że ten różnicuje usługi najmu ze względu na długość jego trwania, a także zwrócił uwagę, że najem krótkoterminowy podlega ogólnym zasadom z kodeksu cywilnego.

Wygląda na to, że sądy bardziej trafnie interpretują intencję ustawodawcy, który wprost wskazał w ustawie działalność polegającą na najmie, dzierżawie i udostępnianiu mienia do korzystania na innej podstawie, nie zawężając tych kategorii. Tak szerokie spektrum wymienionych działań potwierdza tezę, że najem krótkoterminowy powinien być traktowany tak samo jak ten długoterminowy. Tymczasem organy podatkowe doszukiwały się na siłę rzekomego podziału, który przecież nie został scharakteryzowany w ustawie. Na moment publikacji artykułu wyrok nie jest prawomocny. Nie wydaje się jednak, aby miało ostatecznie przed NSA miało przeważyć podejście Fiskusa, który zdecydowanie zbyt wąsko interpretuje komentowany przepis.

Naszym zdaniem, zmiana podejścia do najmu na orzecznictwa sądów administracyjnych jest słuszna i wyczekiwana, o czym wspominaliśmy w poprzednich artykułach. Jednak do momentu ustabilizowania się podejścia organów w tym przedmiocie, założyciele fundacji rodzinnych muszą liczyć się z ryzykiem wydania niekorzystanej dla nich interpretacji w zakresie najmu krótkoterminowego, która może zostać uchylona dopiero na etapie zaskarżenia jej do WSA.

Autorzy:
Mec. Anita Pardej, Menedżer ds. Firm Rodzinnych w Mariański Group
Hubert Ostrowski, Młodszy Konsultant Podatkowy w Mariański Group